一直以来我们常常提及和接触的都是在纠纷或侵权事实发生后与拆迁方的博弈，但事实上在拆迁进程的前期有一个常常被忽视却至为重要的环节——房地产价格评估。

通俗地来说，拆迁过程中的房地产价格评估，就是在拆迁开始前，由具备合法资质的专业评估机构的专业评估人员按照一定的评估标准，应用多种评估方式，对即将被拆迁的房地产进行测量分析并估价。由此作出的评估报告中的测量结果和报价标准将被作为制定房屋征收补偿方案的重要依据。

也就是说，评估结果直接影响被拆迁人可能得到的拆迁补偿。

补偿标准过低，势必会导致被拆迁人生活水平严重下降，影响被拆迁人的家庭稳定，引起被拆迁人的不满和反抗，并导致拆迁进度被拖缓；补偿标准过高，可能会造成征收方和项目开发商无力承担的后果，影响项目建设进度。

由此可见，评估环节在整个拆迁过程中重要性自然是不言而喻的。

今天，京尚拆迁律师就来说一说，评估环节的关键点，以及可能存在的错误或违法点。

征收拆迁进程还未进行到这个环节的被拆迁人可以早作预防；已经结束这个环节的被拆迁人也可以简单判断一下自己有无已被侵权的可能。

第一，选定评估机构时被拆迁人有发言权。

拆迁过程中，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。但原则上必须尊重被征收（拆迁）人的意见。

作为直接的利害关系人，被拆迁人千万不要忽视自己在选定评估机构时的发言权！

第二，注意评估机构的资质问题。

被拆迁人可以根据评估机构的名称查询其是否具有进行拆迁房地产评估的资质，判断该机构是否具备对此类房地产进行价格评估的能力。尤其是评估结果已经出来，被拆迁人觉得价格不合理的，更要注意这一点。后期维权过程中这很可能成为极为关键的“进攻目标”。

第三，注意评估的两个时间节点。

一是评估作业时间，即评估人员进行实地测量评估的时间；二是评估报告中的评估时点。这两个时间点都应该是在房屋征收决定公告之日，或《条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目的拆迁许可证颁发之日。

评估发生的这两个时间节点也往往成为被拆迁人通过复议或起诉进行维权时的重要依据。

第四，注意评估机构有无进行实地勘察。

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并由房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师三方在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

如果评估机构未进行实地查勘，或被拆迁人未见到查看记录的，或被拆迁人拒绝签字未体现在评估报告中，则该评估机构违反了程序规定。

第五，注意评估对象和评估内容是否完整。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

但其中的部分评估项目灵活性较大，极易产生纠纷。被拆迁人对评估结果有异议的，应当优先考虑申请复核评估或咨询专业人士。

第六，注意评估报告的有效期。

评估的目的是真实反映房地产的真实价值，以达到对被拆迁人进行公平合理补偿的目的，保证被拆迁人不会因房屋征收而使生活水平下降。因为市场变化较快，如果评估报告作出时间较长，就更不能真实反映其在征收实际发生时的价值，也无法作为补偿被拆迁人的依据。

根据房地产估价相关规范的规定，估价报告使用期限应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不应超过一年。

实际上在征收拆迁过程中可能存在疑点的细节还有很多，这些小细节有时甚至可以帮助被拆迁人在维权过程中“反败为胜”。因此，被拆迁人千万不要小瞧了评估这个看起来很常规、似乎不会有什么猫腻的环节。

如果被拆迁人对评估或拆迁过程中的其他环节还有什么具体的疑问，可以留言或致电京尚拆迁律师，详细询问。京尚律师事务所的专业拆迁律师会给你更详细的专业解答。