前言

随着我国城镇化建设的加快，在城镇范围逐渐扩大的过程中，周围农村的部分甚至全部耕地逐渐被征收征用或占用，城市建设围绕农居进行，但暂时保留了原有村落形成，农民仍旧生活在该居民区，从而形成“被城市包围的农村”、“都市里的村庄”的独特风景。

与此同时进行或分阶段发生的则是城中村改造拆迁。很多城中村改造项目的被拆迁人曾向京尚拆迁律师咨询，城中村改造到底应该适用哪种征收（拆迁）程序？城中村改造算是集体土地征收拆迁还是国有土地上房屋征收拆迁？

京尚拆迁律师今天就来为大家解答这个疑问。

现有的城中村拆迁普遍存在三种情况

第一种是原农村范围被划入城市规划范围内，集体土地已被征收归为国有，集体经济组织成员的户籍有农村户籍转换为城市户籍，但因资金或其他原因，被征收土地上原有的房屋未被拆迁，仅仅是土地属性因征收行为发生了变化，在这种情况下，后续的城中村拆迁改造属于国有土地上房屋征收拆迁，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及相关法律法规规定进行征收及补偿。

第二种是城中村周围的土地相继被征收，但保留下来的城中村范围仍未被征收，居民仍旧保留农村户籍，部分地区会逐步完成农村户籍转为城市户籍的工作，并将城中村范围划入城市规划范围内。此时的征收一般按照国有土地拆迁的程序进行。

第三种是仅仅是地理状态上的城中村，土地未经征收，仍属于集体土地性质，此时的城中村拆迁改造按照集体土地性质进行拆迁和补偿。

在司法实践过程中，城中村改造项目具体按照哪种程序开展拆迁工作并进行补偿，还需要具体考察土地性质。对土地性质进行判断时，首先要审查城市规划区域的范围，不在该规划范围内的土地，只有在法律明确规定属于国家土地或国家已通过合法征收程序归为国有的前提下认定为国有土地，其他情况应当认定为集体土地。其次，如果因城市新规划，需将城市规划范围拓展至集体土地的，要审查是否对集体土地进行了依法征收，并据此认定土地性质，因依法征收归为国有的，土地性质为国有，未经依法征收或征收未完成的，土地性质仍属于集体所有。

关于土地的属性问题，根据《土地管理法实施条例》第二条规定，下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（三）国家依法征收的土地；（四）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（六）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

京尚拆迁律师在此要提醒大家注意的是，根据以上规定的第（五）项，也就是上文中的第二种情况，集体土地性质因集体经济组织成员户籍的变更转变为国有土地，但并不意味着该转化是自然而然的。

国务院法制办公室、国土资源部发布的国法函[2005]36号《对<中华人民共和国土地管理法实施条例>第二条第（五）项的解释意见》中明确“根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项作如下解释：一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。二、本解释自公布之日实施。”

也就是说，即使是农村居民户籍都转为城镇户籍的，集体土地转变为国有土地也仍需要经过正常的征地程序。最后，京尚拆迁律师提醒被拆迁人，不管是以上根据哪种情况进行拆迁，都要保证被拆迁人依法接受补偿安置的权利不受侵害，如果被拆迁人在城中村改造拆迁过程中遇到了任何侵权行为或违法征收的行为，都要积极求助专业拆迁律师，主动维护自己的合法权益。